如何与其他业主打交道

　　1:建筑物区分所有权

    如何与其他业主打交道，这一问题除人的精神感情因素外，其实质就是处理好业主之间的权利义务以及边界关系问题。在同一个居住小区业主之间实际上现在是一个利益共同体，因为这是由众多业主共同生活在一栋楼内，共同生活在一个小区内的生活居住方式决定的。在法律上是由《物权法》中建筑物以区分所有权决定的。对很多业主来说，建筑物区分所有权这一法律概念是十分陌生的，似乎也很难理解。其实，在物业管理活动中，您无时无刻不在行使建筑物区分所有权赋予您的权利，只不过是有意、无意或行使是否得当而已。与之紧密相连的是在您行使建筑物区分所有权的权利时，必然要承担与上述权利相适应的义务。因为，权利内容是通过相应的义务来表现的。义务内容又通过相应的权利来限定，每一位业主都是权利的行使人，同时也是义务的承担者。恰当处理与其他业主之间的关系需要深刻理解建筑物区分所有权的内涵，也需要了解物业管理区域划分等相关知识。
 

　　一、建筑物区分所有权是一种特殊形式的所有权

　　建筑物区分所有权，是伴随着众多业主共同生活居住在一栋楼房之内和一个小区之内的生活居住方式而产生的。当然，还有另一个条件就是，居住者一般是所居住房屋的所有权人，就是业主。因此就出现这一种情况，一栋楼房必然是会分为若干相互独立的单元房，供单个业主独立使用，但每个相互独立的单元房结合在一起，仍然而且必需构成一个整体。所以每一个独立单元房屋的存在和使用都依托于整体楼房的框架结构和共用设施的支撑，否则就会四分五裂，楼不成楼，房不成房了。此外，每一个独立单元和每一栋楼房的存在和使用还必需依托于其外部的水、电、燃气等配套设施设备的支撑，所以对每一个业主来说，对其所购买的独立单元具有所有权，同时对支撑独立单元存在和使用的整栋楼房的结构框架和外部配套的设施设备具有与其他业主共同使用、共同拥有、共同管理的权利，这就是建筑物区分所有权的基本内容。与一般所有权相比建筑物区分所有权具有以下特点：

　　（一）复合性

　　建筑物区分所有权是由专有所有权、共用部分的共有权和共同管理权三种权利复合而成的特别所有权。作为业主即建筑物区分所有权人具有专有所有权人、共有权人、共同管理权人三种身份。所以业主的建筑物区分所有权和与之相适应的义务就是业主是物业管理权利和责任主体的法律基础，也是物业管理行业的法律基础。

　　（二）一体性

　　构成建筑物区分所有权的专有所有权、共有权、共同管理权统一结成一体，不可分割。在业主房屋转让、抵押、继承时，应将三者一体转让、抵押、继承，相应的受让人、抵押权人、继承人也须同时取得这三项权利。

　　（三）限制性

　　建筑物区分所有权人即业主是一个群体，大家同住在一栋楼内，同住在一个小区内，互为邻居，朝夕相处，在每个业主行使自己的建筑物区分所有权时必须以不妨碍和侵害其他业主享有的建筑物区分所有权为前提，即当您对自己专有部分的使用妨碍建筑物正常使用或违反业主的共同利益或对共有部分擅自不当使用时，其行为是被禁止的，问题严重时，责任人还要承担法律责任。

2：业主的专有权、共有权和共同管理权

二、正确理解业主的专有权、共有权和共同管理权

　　（一）专有所有权

　　专有所有权是业主对专有部分享有的自由使用、收益和处分的权利。建筑物的专有部分指在构造上能够明确区分、具有排他性、且可以独立使用的建筑物的构成部分。专有部分和专有部分面积是以房屋权属登记为准。在此还要特别强调说明，因为建筑物区分所有权是特殊形式的所有权，所以业主在对专有部分的使用时会受到很多限制。这些限制在管理规约或临时管理规约中都有明确的规定。比如，装修自己的房屋时不得拆改破坏房屋的承重结构，不得在与相邻业主共有的墙壁上凿洞,其他业主或物业服务企业因维修、设置楼内管线等情形进入专有部分时，当事业主无正当理由不得拒绝。另外，约定专有部分用途限于住宅的，业主不得擅自改变为经营场所。但在物业管理活动中，大量的矛盾和纠纷都是源于当事业主不遵守管理规约对其使用专有部分的各种必要限制。所以，合法、正确地行使自已的专有所有权是与其他业主打交道的前提。

　　（二）共有所有权

　　共有所有权简称共有权，是业主依照法律、房屋买卖合同、管理规约的规定，对于业主共居共用的建筑物和共用配套设施设备所享有的所有权。建筑物的共用部分，是指建筑物及其附属部分中除专有部分之外的，由全体或相关部分的业主共同使用的其他部分。全体业主共有部分主要包括业主专有部分以外，单栋楼宇以外的水、电、暖、绿地、道路、地上车场、管道、庭院等；部分业主共有部分主要包括：单栋楼和楼内、或各单元内除业主专有部分以外的设施设备。

　　具有共有权的业主可以享有以下权利：

　　1．共有部分的使用权；

　　2．共有部分收益分享权；

　　3．共有部分的修缮改良权。

　　在享有权利的同时还必须承担相应义务：

　　1．应当按共有部分本来的用途来使用；

　　2．分担共有部分的日常维修和大、中修，更新改造费用；

　　3．不得擅自对共有部分进行拆改。

　　（三）共同管理权

　　建筑物区分所有权已明确居住小区之内，业主专有部分以外部分，都是全体业主或部分相关业主所共有。既然是共有，那么所有共有人就都具备了对共有部分共同管理的权利，这就是共同管理权。共同管理权也叫成员权或社员权，是指在物业管理活动中需要业主共同决策时，每个业主都有建议权、表决权、选举权、被选举权、知情权、监督权和其他应享有的各种权利。行使共同管理权就要不断强化业主自律意识、自觉意识，促进业主自我管理、自我约束机制的形成。要特别注意充分发挥每一位业主对物业服务企业的监督权，物业服务企业也应当自觉接受监督，两者之间要努力构建长期和谐互信关系，以形成物业服务两个主体之间的良性互动。此外，每一位业主还要充分发挥对业主委员会的监督权，监督业委会不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，不得侵害业主的合法权益。

　　此外，《物权法》中关于相邻关系，相邻权的规定也是如何与其他业主打交道的重要的法律规则，是在建筑物区分所有权基础上针对相邻关系这一特定客观现实的具体规定。对于居住小区来讲，相邻关系就是左邻右舍、楼上楼下的邻里关系，并由此规定每一位业主或使用人在使用房屋时因这种相邻关系而应当给予的便利或应接受的限制，从而使相邻各方之间形成了另一种权利义务关系，这就是相邻关系的法律内涵。而基于相邻关系而享有的权利就是相邻权，就相邻关系的性质而言，相邻权是对所有权的限制。只有对在相邻关系中没有约定的事项才可以行使相邻权，所以相邻权不是独立的权利，也无须登记就可以产生。
 

　　3：物业管理区域范围

　　三、物业管理区域的划分方法

　　物业的范围是以物业管理区域为界限来划分的。因此，清楚自己所属业主团体的组成，首先应当明确自己所在物业项目的物业管理区域相关情况。

　　物业管理区域由建设单位在销售房屋前划分，划分时应当结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并且要求建设单位在房屋买卖合同中明示。

　　具体划分原则为：物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。

　　四、物业管理区域可以调整

　　物业管理区域划定后，业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请。由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。

　　五、与物业管理区域内其他业主共同行使物业管理相关权利并履行义务

　　物业管理区域内业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。凡是属于涉及整个物业管理区域内物业管理事项的，都应由全体业主共同行使权利和履行义务。

　　行使共同权利和履行共同义务，应当通过业主共同决定的方式进行。业主大会成立后，形成的业主大会决议即为业主共同决定。

　　六、与同一楼栋、单元或同一楼层的其他业主共同行使权利并履行义务

　　业主可以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事务，但不得违反法律、法规、规章及管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。事项范围、议事方式、程序应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

　　以使用住宅专项维修资金更新某商品房的一部电梯为例，只需要电梯所在单元的业主共同作出决定即可，而不是需要整个物业管理区域内的全体业主共同决定。因为专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　七、与其他业主需要恰当处理相邻关系

　　物业管理事项之外，业主还要恰当处理与相邻业主的相邻关系。比如说，楼上业主装修对楼下业主带来噪音污染；楼上业主对自来水管理不慎造成水淹楼下业主家具。这一类关系都属于相关业主的相邻关系。

　　从性质上说，相邻关系不属于物业管理的范畴。相邻关系应当由相关业主通过协商、诉讼等途径解决。根据《民法通则》和《物权法》的相关规定，相关业主应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理原则正确处理相邻关系。在处理相邻关系时，相邻权并不是任意扩大，不受限制的，必须将相邻权限定在合法的范围之内，同时最好能兼及情理。任何一方在行使相邻权时，应当选择对邻居损害最小的方法。对于超过必要限度而给邻居造成的损害应当承担赔偿责任。因此，对在相邻关系中经常发生的通风、噪音、装修等方面的矛盾、纠纷都要本着上述处理相邻关系的原则进行妥善处理，只有这样才能与相邻业主，其他业主建立起良好的居住关系，这才是与其他业主打交道的好办法。