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如何与开发建设单位打交道

分类:
我是业主
2014/09/26 11:23
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【摘要】:
1:房屋工程质量问题、配套设施设备  如何与开发建设单位打交道,在前面如何成为业主的章节中已多有涉及,以下主要是讲讲业主入住后如何与开发建设单位打交道的问题。  开发建设单位的社会责任就是设计好房,建设好房,销售好房。但在实际中因为多种原因,使得开发建设单位投入市场的商品房都不同程度地存在工程质量问题和配套设备设施不健全等问题。更有一些开发建设单位完全受利益驱动,开发建设劣质商品房,破坏房地产市场
  1:房屋工程质量问题、配套设施设备
    如何与开发建设单位打交道,在前面如何成为业主的章节中已多有涉及,以下主要是讲讲业主入住后如何与开发建设单位打交道的问题。
  开发建设单位的社会责任就是设计好房,建设好房,销售好房。但在实际中因为多种原因,使得开发建设单位投入市场的商品房都不同程度地存在工程质量问题和配套设备设施不健全等问题。更有一些开发建设单位完全受利益驱动,开发建设劣质商品房,破坏房地产市场秩序,严重损害了业主的利益。这是造成好房难买、业主难当的根本性原因之一。为此,我们有必要了解开发建设单位的产品--商品房的问题主要存在于哪些方面。
 
  一是工程质量问题,主要表现在以下几个方面:
  1.设计方案不合理或违反规范造成的规划设计缺陷;
  2.施工单位不按规范施工或施工规范不合理甚至偷工减料;
  3.各种验收,包括竣工验收不规范,把关不严;
  4.建筑材料质量不合格;
  5.所选配套设施设备质量不合格,安装质量不合格;
  6.开发建设单位管理不善。
 
  二是配套设施设备不配套
  1.开发建设单位不按相关规定标准规划设计应有的配套设施设备;
  2.开发建设单位擅自变更规划设计确定的配套设施设备。
  《办法》实施前,因物业管理市场机制的问题给了开发建设单位推托责任有了可趁之机。主要原因有以下三方面:
  1.在前期物业管理期间由开发建设单位选聘物业服务企业实施前期物业管理的模式,完全把业主排除在前期物业管理合同之外,使得涉及业主房屋质量问题的解决失去了合同的支持;
  2.在开发建设单位与其所选聘的物业服务企业之间,开发建设单位处于强势地位,使得在物业承接查验这一重要环节,受聘物业服务企业难以履行其承接查验职责,不同程度存在走过场、流于形式问题,使很多应由开发建设单位负责进行工程质量整改的问题蒙混过关,基本上失去了物业承接查验应有的作用;
  3.开发建设单位往往把所聘物业服务企业当作推托责任的“挡风墙”,把物业服务企业推向解决工程质量问题的风口浪尖,而物业服务企业又根本没有,也不具备解决开发建设单位工程质量问题的责任和能力。其结果是很多应由开发建设单位负责解决的工程质量问题久拖不决,甚至无望解决。
  以上三方面问题都是开发建设单位工程质量问题难以彻底解决的根本性原因,是导致物业管理行业矛盾扩大化,甚至激化的症结之一。之所以如此,其根本原因就是对开发建设单位应当承担的工程质量问题的责任界定不清。
  《办法》紧紧抓住了解决这一老大难问题的关键,即明确规定了由开发建设单位承担前期物业服务责任,并在前期物业管理关系中改变了以往由开发建设单位委托物业服务企业实施物业服务的模式,规定了业主作为委托开发建设单位实施物业服务的甲方主体资格,与开发建设单位形成了直接合同关系,从而使业主在解决工程质量问题时投诉有门,使开发建设单位应承担的工程质量问题的责任无以推托,这就理清了开发建设单位工程质量问题难以彻底解决的脉络,也找到了解决问题的办法。
  那么,开发建设单位在前期物业服务阶段需要承担哪些具体的责任呢?我们只有明确清楚这些职责,这才能更好地与开发建设单位打交道,更好地维护自己的合法权益。
 
  2:开发建设单位在前期物业服务承担的责任
  一、开发建设单位在前期物业服务承担以下责任:
  (一)居住小区内的道路,属于业主共有(但属于城镇公共道路的除外)。绿地属于业主共有(但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外),居住小区内的其他公共场所,公用设施和物业服务用房属于业主共有。
  (二)居住小区内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,规划用于停放汽车的车位、车库的归属应有约定,占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
  (三)业主共有的物业共用部位,共用设施设备,建设单位不得擅自处分。
  (四)建设单位应当在销售房屋前合理划分物业管理区域,并在房屋买卖合同中明示。
  划分物业管理区域要结合共用设施设备、建筑规模、社区建设等因素,物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域,住宅区和非住宅区原则上应划分为不同的物业管理区域。
  (五)新建住宅物业,建设单位应配建物业服务用房。
  1.物业服务用房的主要用途是:客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会用房。
  2.物业服务用房的面积、位置。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米,其中地上房屋不得低于100平方米,业主大会及业主委员会用房建筑面积30至60平方米。
  3.在房屋买卖合同中应明确物业服务用房的面积、坐落位置、楼栋、房号等内容。
  4.相关部门的审核把关。
  规划行政主管部门在规划许可、验收过程中,应当审查物业服务用房的建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标,房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当检查物业服务用房的配置情况。
  (六)建设单位在销售房屋时,前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。
  (七)建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和标准,并委托物业服务评估监理机构对物业服务费用进行测算,测算结果应当在销售场所予以公示,并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。
  (八)建设单位在销售房屋前,应当制定临时管理规约,并在销售场所公示。
  (九)建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接。
  当业主共同决定解除前期物业服务合同时,建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接,并移交下列资料:
  1.物业管理区域的划分资料;
  2.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图;
  3.竣工验收报告及竣工验收总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料;
  4.设施设备的出厂随机资料、安装、验收使用、维护保养和定期检验等技术资料、运行维护保养记录;
  5.物业质量保修文件和物业使用说明文件;
  6.业主名册;
  7.物业管理必需的其他资料。
  物业共用部分查验交接的实施与完成标志着前期物业服务合同的终止,是建设单位依法退出前期物业服务的条件。查验承接完成的好坏直接决定了建设单位工程质量问题解决的好坏,也是能否彻底解决、清除建设单位工程质量问题的关键。因此,每一位业主都应充分重视这一工作的重要性。在查验承接的实施上有两种方式可供选择:一是可以委托选聘的物业服务企业进行查验;二是全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。为保证查验工作的规范性、专业性,与《无锡市物业管理办法》配套出台了《新建物业承接查验技术标准》和《物业项目交接查验评估规范》两个查验交接的重要规范,可以说这两个规范有望解决此前物业查验交接标准分界不清,操作性不强的弊端。
  在此,有必要说明一下物业服务评估监理机构,这也是《办法》的创新之举。长期以来,物业市场中只有买卖双方,缺乏客观公正的第三方。这不仅不利于行业快速稳定发展,也不利于矛盾纠纷的及时有效、客观公开地化解。上面所说的物业服务评估监理机构就是《办法》推行实施的第三方监理机制,在物业服务收费,物业服务行为评估、物业项目查验交接等容易产生矛盾和纠纷的环节,由客观的第三方进行监理评估,可以使物业服务市场更加透明,行为更加规范。物业服务评估监理也是一种有偿服务,因为这也是一种完全的市场行为,收费的原则是谁需要谁付费。收费的标准是市场调节价,由供需双方协商确定。参与评估的专家由评估单位选定。市住房和城乡建设委建立了专家库,并成立了专家纪律监察委员会,制定了退出机制,对专家的评估行为进行监督,确保评估的公平,公正。
  建设单位与全体业主完成物业共用部分的查验交接后即可撤离物业管理区域。如果全体业主共同决定选聘了物业服务企业,则物业服务进入了常规物业服务阶段。一般情况下,这种常规物业服务将存在于房屋正常使用全过程,而且随着房屋和共用设施设备的逐步老化和磨损,这种常规物业服务对物业的保值、增值作用就越重要。
  (十)建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料,启动召开首次业主大会的程序。
  《办法》从法律层面赋予建设单位以召开首次业主大会的启动责任,并承担筹备及召开首次业主大会会议所需经费。具体规定是:物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的,建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料,并推荐业主代表作为临时召集人。召集总人数达到5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。这是《办法》的又一创新之举,此举的创新之处不仅在于从法律上规定了建设单位负有召开首次业主大会的启动责任,还在于能把建设单位的这种法律责任和其经济利益紧密地结合在一起,可以有效地推动建设单位去积极实现首次业主大会的召开。因为只有如此才可保证建设单位既能履行启动首次业主大会的法律责任,又能通过召开首次业主大会尽快终止前期物业服务合同,不再支付物业服务费,不再承担前期物业服务责任,尽快退出前期物业服务。
  (十一)建设单位出售物业管理区域内车库、车位的,应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。
  物业管理区域内规划用于停放车库、车位的,不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位,应当首先出租给本物业管理区域业主,满足本区域业主需要后,建设单位可以将车库、车位,出租给本区域业主以外的其他人,租期不得超过6个月,建设单位调整租金时应当与全体业主协商。

  3:建设单位应当按规定承担保修责任
  二、建设单位应当按规定承担保修责任
  建设单位应当按照国家和政府规定以及房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。物业工程质量保修分为两部分:一是物业共用区域及共用设施设备等部分;二是业主购买房屋的产权专有部分,也就是说工程质量保修的项目、内容应当是对居住小区的全面覆盖。
  无锡市建设局、无锡市质量技术监督局联合发布的《商品住宅工程质量保修规程》,对保修的期限、范围等都有了明确的规定。
  (一)商品住宅的工程质量保修期限的起始日期
  商品住宅的保修期限应自开发建设单位首次交付房屋之日起计算,共用部分的质量保修期限应自交付首套住宅之日起计算。
  (二)商品住宅工程质量保修期限
  1.地基与基础工程;主体结构工程质量保修期限应为设计文件确定的建筑设计使用年限。
  2.保温工程、防水工程质量保修期不得低于五年。
  3.装饰装修工程中,除有专项规定质量保修期限的分项工程应遵守其规定外,室内装修工程质量保修期不得低于2年,室外涂料装修质量保修期限不得低于2年,室外其他材料装修质量保修期不得低于5年,除五金件质量保修期限不得低于2年外,外窗与入户门质量保修期限不得低于5年。
  4.除采取隐蔽式安装的给排水管道和共用部位的给排水管道质量保修期限不得低于10年外,其他建筑给排水工程质量保修期限不得低于2年,若管线设在主体结构内,其质量保修期限应与主体结构设计使用年限相同。
  5.除采取隐蔽式安装的管线质量保修期限不得低于10年外,采暖及制冷系统质量保修期限不得低于2年,若管线设置在主体结构内,其质量保修期限应与主体结构使用年限相同。
  6.除线缆质量保修期限不得低于5年外,电气工程质量保修期限不得低于2年。
  7.智能建筑工程质量保修期限不得低于2年。
  8.通风与空调工程质量保修期限不得低于2年。
  9.电梯工程质量保修期限不得低于3年。
  10.室外工程质量保修期限不得低于2年。
  (三)工程质量保修范围
  以上保修期限所列项目均属保修范围内事项,特别要说明的是,在智能建筑工程中包含的通话系统、安全防范系统、火灾报警及消防连动系统中的具体内容都列出了具体的明细。其他项目的保修范围也都明确了具体内容,避免了在保修时因界限不清而扯皮。
  (四)建设单位不承担工程质量保修责任的3种情况
  1.住宅所有人使用不当;
  2.第三方或超出设计标准的自然灾害造成的房屋损坏;
  3.住宅所有人或使用人自行对房屋结构、门窗、电气、设备、管线系统、有防水要求的部位等进行拆改的。
  以上摘录了江苏省《商品住宅工程质量保修规程》中规定的一些重要内容,就是为了使您在了解建设单位应承担的工程质量保修责任的同时,也就明确了自己应有的正当合法权益,顺便说明,上述标准对两限房和经济适用房均适用。
  除此以外,作为业主还必须重视“两书”的作用,所谓“两书”,就是《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。住建部规定,建设单位在交付销售的新建商品住宅时必须向购房者提供“两书”,建设单位应当按《商品住宅质量保证书》的记载,承担住宅的保修责任。在此,必须注意的是2009年9月上述江苏省《商品住宅工程质量保修规程》开始实施后,在无锡开发建设商品住宅的建设单位提供的《商品住宅质量保证书》内的工程质量保修责任,就必须与国家新标准相一致了。

  4:建设单位相关法律责任
  三、建设单位相关法律责任:
  (一)建设单位不履行物业共用部分交接义务的,区县房屋行政主管部门责令限期改正,逾期不改正可处3万元罚款;
  (二)建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正,逾期不改可处3万元罚款。
  此外,前期物业服务阶段,物业服务是由建设单位负责。建设单位是选聘物业服务企业,还是把专项服务委托出去,或是把全部专项服务委托出去都由建设单位自行决定。如果建设单位自身负责实施前期物业服务的,无需办理物业服务企业资质,因此在前期物业服务阶段建设单位已被列为物业服务企业范围。