服务热线:0510-83120688

页面版权所有:无锡市怡庭物业管理有限公司      网站建设:中企动力无锡      《中华人民共和国电信与信息服务业务经营许可证》编号:苏ICP备12024479号

如何当合格的业主

分类:
我是业主
2014/09/26 11:25
浏览量
【摘要】:
就是怎么用好房的问题了。用好房不只是一个狭义的用好自己房屋的问题,还有一个如何行使好权利,履行好相应义务的问题,这样你才能成为一名合格的业主,也就是说要想当一个合格的业主,就要用足权利,尽到义务。  一、业主的权利  (一)从建筑物区分所有权的角度讲,按照《物权法》的规定,业主享有的权利有以下几项:  1.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同
  就是怎么用好房的问题了。用好房不只是一个狭义的用好自己房屋的问题,还有一个如何行使好权利,履行好相应义务的问题,这样你才能成为一名合格的业主,也就是说要想当一个合格的业主,就要用足权利,尽到义务。
  一、业主的权利
  (一)从建筑物区分所有权的角度讲,按照《物权法》的规定,业主享有的权利有以下几项:
  1.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利;
  2.业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,这是所有权的四项权能,其中使用权是所有权的灵魂,而处分权则是所有权的最终体现;
  3.业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利;
  4.相邻权。相邻权是与相邻关系并存的相对权利,是房屋相邻各方在使用自己的房屋对相邻的其他方应给予的便利或接受的限制而发生的权利关系,相邻权是对所有权的限制。行使相邻权,处理相邻关系的原则是有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理。
  (二)业主在物业管理活动中享有下列权利:
  1.按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务。
  2.提议召开业主大会会议,并就物业有关事项提出建议。业主可以依据物业管理的有关法律、法规、政策规定和管理规约的规定,依法提议召开业主大会,起草和修订管理规约、业主大会议事规则,并就物业服务有关事项提出建议。
  3.参加业主大会会议,行使投票权。
  4.选举权利和被选举权利。在物业管理服务活动中,业主可以参加业主大会,选举业主委员会委员,并享有被选举的权利。
  5.对业主委员会工作的监督权利。业主有对业主委员会的工作进行监督的权利,如对业主委员会的工作提出批评和改进的建议等。
  6.对物业服务企业履行物业服务合同的监督权利。如监督物业管理和服务水平、服务质量和收费情况等。
  7.对物业管理区域内的共用部分、共用设施设备和相关场地的使用、收益情况进行了解,并提出质疑,要求给予答复和说明,对存在的问题提出改进建议。
  8.监督专项维修资金的管理和使用。
  10.法律、法规、管理规约、业主大会议事规则规定的其他权利。如业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权利的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤消。还有业主可以通过业主大会、业主委员会行使选聘、续聘和解除物业服务企业的权利。
  物业管理活动中的监督权利是参与物业管理各主体之间一种互相间的双向监督。作为业主,可以监督其他业主、物业使用人、开发建设单位、业主大会及业主委员会、物业服务企业和政府有关部门,反之其他业主、物业使用人、开发建设单位、业主大会及业主委员会、物业服务企业和政府有关部门也有权利监督该业主。
 
  二、业主的义务
  (一)从建筑物区分所有权的角度讲,按照《物权法》的规定,业主履行的义务有以下几项:
  1.业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益;
  2.业主不得违反法律、法规以及管理规约、将住宅改变为经营性用房,如将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意;
  3.业主不得以放弃权利而不履行义务;
  4.业主转让建筑物内住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
  (二)物业管理活动中,业主应当履行以下义务:
  1.遵守物业管理规约、业主大会议事规则的义务。物业管理规约是业主承诺的,对全体业主都具有约束力,是物业管理区域内物业的使用、维护及其他管理方面权利义务的行为准则,全体业主都有遵守的义务。业主大会议事规则就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定,是实施物业管理服务的重要规章制度,因此全体业主都有遵守的义务。
  2.遵守物业管理区域内有关物业管理服务方面的各项规章制度的义务。物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度,都是为了保障物业的正常使用,保护全体业主根本利益的,每个业主都有遵守的义务。
  3.执行业主大会的决定以及业主大会授权业主委员会作出的决定的义务。业主大会是在物业管理活动中代表全体业主,维护业主合法权益,决定涉及业主共同利益事项的组织。其行为应当由组成业主大会的全体业主共同承担。业主大会所作出的决定,代表了全体业主的意愿和要求,因此,作为每个业主都必须执行,这是最基本的义务之一。业主委员会是业主大会的执行机构,执行业主大会授权业主委员会作出的决定,同样是每个业主的义务,也是维护业主自身合法权益的基本要求。
  4.按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。要确保物业共用部位、共用设施设备的正常使用,在发生问题时能得到及时维修,以保障业主的人身和财产的安全, 就必须保证专项维修资金能够及时到位。因此,业主按时按规定交纳专项维修资金是业主的义务。
  5.按时交纳物业服务费的义务。物业服务费用是维持物业共用部分、共用设施设备正常使用的维护运行保养,以及维护物业管理区域内的秩序、环境等的费用。其对物业的保值、增值有着重要的作用。如果物业服务费不能及时到位,就使物业得不到应有的保养和维修,就会造成服务质量的下降,就会损害全体业主的根本利益。因此,按时交纳物业服务费是每个业主应尽的义务。
  物业服务费主要用于以下支出:
  (1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用;
  (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
  (3)物业管理区域内清洁卫生费用;
  (4)物业管理区域内绿化养护费用;
  (5)物业区域内秩序维护费用;
  (6)办公费用;
  (7)物业服务企业固定资产折旧;
    (8)物业服务企业管理费分摊
  (9)物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用;
  (10)经全体业主同意的其他费用;
    (11)物业服务企业合理利润
    (12)法定税费
 
  6.法律、法规规定的其他义务
  以上内容基本概括了作为业主在物业管理活动中应享有的权利和应承担的义务。如果每一位业主都能合法地行使权利和承担义务,那么我们所居住的小区必定是安定和谐的。但在事实上,对待权利、义务的态度和做法上存在三种不正常的问题:
  一是不知道、不清楚自己应有的权利和义务;
  二是只要权利、不要义务;
  三是无限扩大权利、完全不承担义务。
  这三个问题是使业主之间、业主与开发建设单位之间、业主与物业服务企业之间产生矛盾的根本性原因之一。另一方面由于开发建设单位、物业服务企业侵害了业主正当合法权益的问题则是另一个根本性原因。此外,政府相关部门在处理涉及业主权利问题时的不到位,无疑也是产生上述各种矛盾的诱因。这些问题的解决是需要一个很长的过程,在此我们首先要做的是使业主知道自己应有的权利和应尽的义务。