如何与业主大会打交道

　　与业主大会打交道，首先要了解业主大会是什么性质，有哪些职责，在物业管理过程中发挥何种作用，以及如何发挥作用等。同时还需要了解业主大会与单个业主之间是什么关系。

　　业主大会是《物业管理条例》创设的物业管理方面的法律制度，而这种制度是物业管理的必然选择。因为业主的权利，除了行使对物业专有部分的所有权外，还具备对物业管理区域内物业共用部分的共同管理权利并承担共同管理的责任。一个物业管理区域内全体业主之间必定会形成共同财产、共同利益和共同事务，并由此构成了业主之间联系的基础。这种共同财产、共同利益和共同事务的决定管理权，不是哪一位业主可以行使的。单个业主也不可能代表全体业主的共同利益，因此全体业主的共同财产、共同利益和共同事务就必须由全体业主共同决定，而共同决定的组织机构就是业主大会。所以，业主大会是基于建筑物区分所有权、依法行使物业管理区域内共同管理权利的自我管理组织。这里所说的自我管理，是指业主在物业管理活动中，依据国家法律、法规、规章、管理规约、物业服务合同等约定，实施自我管理自我约束的行为。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，是物业管理的权利和责任主体。在物业管理活动中依据法律、法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则行使权利、承担责任。但是，有一点需要说明的是，业主大会这一业主组织并不是万能的，并不是说任何发生在物业管理区域内的事情业主大会都有权利介入。业主大会的权利、义务和责任都是基于建筑物区分所有权，仅限于物业管理事项范围内的，也就是说，业主大会不得从事与物业管理活动无关的活动，不得作出与物业管理无关的决议。
 

　　一、正确认识业主大会的性质

　　业主大会就是业主基于物权行使共同管理权利的组织。物业管理活动的权利主体是业主，业主行使权利的组织形式是业主大会。按照权责一致的原则，业主大会既是物业管理权利的行使者，也是物业管理责任的承担者。

　　从发展趋势来看，应当赋予业主大会法人地位。只有这样，才能使其更好地行使权利，也才能更好地履行义务和承担责任。应当说，从城市管理角度来讲，城市管理工作是离不开业主大会这一主体的。
 

　　二、业主大会的职责

　　业主大会是物业管理权利和管理责任的主体，其履行以下职责：

　　（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）选举或者更换业主委员会委员；

　　（三）确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；

　　（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；

　　（五）筹集、管理和使用专项维修资金；

　　（六）决定物业共用部分的经营方式，管理、使用物业共用部分经营收益；

　　（七）申请改建、重建建筑物及附属设施；

　　（八）申请分立或者合并物业管理区域；

　　（九）改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；

　　（十）督促业主依据法律法规、规章和管理规约安全使用房屋；组织对房屋建筑的日常检查活动；配合相关行政主管部门对房屋建筑安全的检查工作；负责治理房屋建筑安全问题；

　　（十一）对业主违反法律法规规章和管理规约、业主大会议事规则的行为，可以向人民法院提起诉讼；

　　（十二）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

　　决定第（五）项事项，应当经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（八）项事项，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；法律、法规和规章另有规定的，从其规定。
 

　　三、业主大会启动方法

　　为解决业主大会启动难的问题，《办法》规定了业主大会成立双启动机制。

　　第一个启动机制是由建设单位启动。这在第四章中已经做了详细说明。

　　第二个启动机制是由业主自行启动。即占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。
 

　　四、业主大会筹备方法

　　业主大会筹备中有许多细致的工作要做，具体由属地的街道办事处和乡镇人民政府进行指导、监督和协助。这里，我们主要介绍一下解决业主大会筹备难的办法。

　　《办法》是通过强化街道、乡镇和建设单位的责任来解决业主大会筹备难的问题。自接到业主成立业主大会申请之日起60日内，街道办事处、乡镇人民政府就要指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。在业主大会筹备工作中建设单位也要履行自己的义务，建设单位应当向街道或者乡镇报送筹备资料，应当向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并应当承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。
 

　　五、业主大会会议召开方式

　　业主大会会议的召开有两种基本方式。一个是集体讨论的形式，另一个是书面征求意见的形式。但是，不论采取哪种形式都应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
 

　　六、业主大会表决的便捷途径

　　上文刚刚说了业主大会会议召开的两种传统方式。通过这些年的实践检验，这两种方式都存在着成本高、可操作性差、业主大会决议真实有效性难以保障等弊端，最终结果就是业主大会决策难。

　　现在有的地方有了更为便捷和有效的方式了，就是业主通过业主决定共同事项公共决策平台进行表决的方式。决策平台为业主决定共同事项提供了一种廉价、高效、可追溯的决策方式。每套房屋将对应一张业主“一卡通”。决策平台为业主提供的互联网、电话语音、光大银行自助缴费机、人工帮助、现场协助等多种表决方式，为表决提供了极大的便利。无论业主身在何地，即使不懂电脑、没有手机，都可以轻松实现投票表决。投票结束后，决策平台系统自动按照投票面积和人数分别统计并生成带有条形码的决策书。通过决策平台打印的决策书具有法律效力，可作为业主大会决议使用。

　　决策平台的投入使用，不仅有助于解决现阶段业主大会筹备、成立等难题，而且有助于减少业主大会和业主委员会在从事物业管理相关活动中产生的问题，从根源上解决所有涉及需要业主共同决策行使权利而产生的矛盾和纠纷，更可以逐步推动建立业主的自我治理意识，具有重要而深远的意义。
 

　　七、业主使用决策平台进行投票表决的方法

　　共同决策事项发起人应当在发起决策前，完成以下工作：

　　（一）将拟决策事项及相关材料在物业管理区域内的显著位置向相关业主公示、公示期不得少于15天。

　　（二）登录“决策平台”查询系统中是否有所居住小区及业主信息，没有的，发起人应当登录“决策平台”补录相关信息。

　　（三）确认参与表决的相关业主“一卡通”持卡情况。对没有“一卡通”的业主，发起人应当协助其向相关银行营业网点申请领取。

　　上述三项工作在共同决定事项发起人在发起决策前必须完成，否则会影响共同决定事项的决策的有效效果，甚至会出现无效的效果。
 

　　八、决策平台的表决方式

　　（一）“决策平台”提供互联网、电话语音、光大银行自主缴费机、人工帮助、现场协助五种表决方式，每张“一卡通”同一事项只能表决一次。

　　（二）业主可以凭所持有的“一卡通”的卡号和密码登录“决策平台”投票表决。业主使用“决策平台”决定共同事项时，相关街道办事处、乡镇人民政府、物业服务企业应当提供互联网及电话设备，为业主现场表决提供条件。

　　（三）在表决期限内，业主可实时查询事项表决结果，对同一事项的表决意见，业主一经投票不得修改。

　　（四）投票期限届满时，“决策平台”系统将自动统计投票结果并生成带有条形码的决策书。

　　上述关于“决策平台”表决方式的程序设计可以解决传统决策方式的弊端。几种表决方式为所有可参加“决策平台”决策表决的业主提供了不受时间、地点、是否会使用电脑登录的限制的决策表决方式，是现代科技在公共事务决策中的应用。此外，还可保证整个表决的真实性、全面性和有效性，并可及时生成不能变更的决策书，极大地提高公共事务的决策效率。
 

　　九、决策平台决策结果的公示和应用

　　（一）业主决定共同事项发起人应当在投票结果后的3日内打印决策书并在物业管理区域内的显著位置公示。

　　（二）通过“决策平台”打印的决策书具有法律效力，是业主大会决议的一种形式。

　　“决策平台”决策结果的公示和应用不仅对首次业主大会的启动召开提供了先进的技术保障，还为业主大会的各种表决形成提供了先进、简单、快捷、合法的先进技术保障，为业主大会对全体业主共同事务持续有效地发挥决策的作用。
 

　　十、业主大会对单个业主的权利

　　业主大会是一个业主组织，除了要严格遵守相关规定外，该组织以业主共同约定的管理规约和业主大会议事规则为章程开展工作。业主大会的决议、决定是代表整个物业管理区域内全体业主意志的。因此，业主大会的决定对业主具有约束力，包括对单个业主或部分业主。

　　业主大会对个别业主任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
 

　　十一、业主大会对单个业主承担的义务

　　业主大会对业主享有权利的同时也负有义务。简单地说，业主大会对业主承担的义务主要是指业主大会要严格遵守法律、法规以及管理规约。业主大会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，即法律赋予业主对业主大会决议的撤销权。