如何与业主委员会打交道

　　业主大会是特定物业管理区域内处理物业管理事务的权力机构或议事机构，业主委员会则是业主大会的执行机构，具体负责执行业主大会的决议。与业主委员会打交道就要认清业主委员会的性质、具体职责以及其履行职责的方法。对业主委员会的不规范行为进行监督，同时，支持业主委员会的正常工作。

　　一、业主委员会是什么

　　业主委员会由业主大会选举产生，性质上属于业主大会的执行机构。

　　二、业主委员会的职责

　　业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：

　　（一）召集业主大会定期会议和临时会议；

　　（二）定期向业主大会报告物业管理情况；

　　（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务；

　　（五）组织和监督专项维修资金的筹集、使用；

　　（六）监督物业共用部分的经营及经营收益的管理和使用；

　　（七）督促业主按照约定交纳专项维修资金、物业服务费和其他应当由业主共同分摊的费用；

　　（八）建立并妥善保管工作档案，为业主提供查阅、抄录和复制档案资料的便利；

　　（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　（十）对违反国家和本市相关规定以及管理规约、业主大会议事规则的行为，可以要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产；

　　（十一）配合社区相关组织做好本物业管理区域内的社区建设工作；

　　（十二）业主大会赋予的其他职责，但《办法》第十一条规定由业主共同决定的事项不得授权业主委员会直接行使。

　　三、业主委员会的组成和产生方法

　　业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会一般由5人以上单数组成，具体数额、选举结果的确认应当在业主大会议事规则中明确约定。业主委员会委员每次选举产生后3日内应当组织召开业主委员会会议，推选主任委员、副主任委员等。

　　四、业主委员会成员更替方法

　　以前，业主委员会是按届选举和更替的，当业主委员会成员集体辞职或者换届选举工作因故推迟时，极易造成业主大会和业主委员会日常工作的瘫痪，甚而影响到业主正常生活。

　　《办法》针对业主委员会换届难问题，将业主委员会届别制改为业主委员会委员任期制。业主委员会委员实行任期制，委员每届任期不得超过六年，连选可以连任。业主委员会每两年定期改选部分委员，在召开第一次全体委员会议时，应当按照委员在业主大会选举中得票的多少，将全部委员尽量平均分为三组：得票较少的一组委员应当在第2年任满后的业主大会定期会议上改选，得票居中的一组委员应当在第4年任满后的业主大会定期会议上改选，得票较多的一组委员应当在第6年任满后的业主大会定期会议上改选。

　　五、业主委员会委员资格自动终止的情形

　　业主委员会因为特定原因不能正常履行职责时，其委员资格将自动终止。具体包括如下情形：

　　（一）任职期限届满的；

　　（二）不再具备业主身份的；

　　（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；

　　（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；

　　（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

　　（六）业主大会议事规则规定的其他情形。

　　六、业主委员会对业主享有什么权利

　　业主委员会是业主组织的常设机构，除了执行业主大会的决议外，要负责协调处理物业管理区域内的日常物业管理事务。业主委员会同样拥有如下权利：对个别业主任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

　　七、业主委员会委员资料和印章的移交

　　这一点是针对在业主委员资格终止时需要做的工作。终止业主委员资格的人拒绝移交原有保管的档案资料、印章及其他应移交的财物，在《办法》实施前这类问题并不少见，而且普遍解决不了。现在《办法》规定了如果拒交印章和档案资料，首先应当由居住小区所在地街道办事处、乡镇人民政府责令其移交；责令无效时，居住小区所在地公安机关应当予以协助，一经公安机关协助，这种问题必定能有效解决。

　　八、罢免业主委员会委员的方法

　　业主委员会委员出现违反法律、法规或者管理规约、业主大会议事规则等行为时，就要考虑是否罢免业主委员会委员的资格问题了。既然业主委员会是由业主大会选举产生，其委员的罢免一般也应当经业主大会决定。