深圳将赋予业主大会法人资格

    前日，第24期“深圳业主论坛”在福田区南天一花园召开，深圳市住建局相关负责人在会上透露，该局正大力推进业主大会法人化，罗湖作为首个试点片区，将于下月正式启动物管改革。业主大会一旦具备了法人资格，遇到纠纷时，业主大会可以名正言顺地独立起诉；可以将小区公共车库、电梯等公用设施登记在自己名下，而不再是只能挂在物业公司下面“代管”；可以真正自主决定小区内公共收益的处置分配等。

 

罗湖下月试点物业改革

 

    备受关注的《深圳经济特区物业管理条例》(以下简称《条例》)修订工作正在稳步推进中。据深圳市住建局相关负责人介绍，该局正大力推进业主大会法人登记，组织有关专家和业内人士起草的试点办法已基本定稿，希望能够尽快形成可复制的经验，在《条例》修订时予以吸纳。

 

深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫透露，小区物业管理中存在的很多问题，都是因为业主大会没有法人化引起，“讨论物业管理条例修订的时候，我就讲首先要把这个核心问题解决了，这个问题不解决，所有的问题都无法解决。”

 

前日，南都记者从罗湖区住建局了解到，该区物业管理改革将于5月份正式启动，此次改革的核心关键词是“规范”。罗湖计划用三年时间推进此项改革，将有12项大动作，其中推动业主大会法人化是其中一大亮点。由于物管改革方案还须上区委常务会讨论，罗湖区住建局尚未透露具体的改革实施方案。

 

京津等地已展开相关试点

 

   “温州、北京、天津等一些城市早两年已经在开展这方面的试点，深圳的脚步算慢的了。”景洲大厦业委会主任邹家健说。据了解，在温州，业主大会只要具备两个条件就可以取得社团法人资格，第一，符合社会组织注册登记条例的相关内容，比如需要有注册资金等；第二，想注册登记的业主大会还需要有个监事会，这个监事会相当于纪委，主要监督业主大会的财务等。

 

南都记者了解到，早在2011年，北京就开始试行业主大会登记制度，业主大会成立并完成业主委员会备案的，经半数以上业主同意，就可以到市房屋行政主管部门办理业主大会登记，业主委员会凭业主大会登记证明，向区、县公安分局申请刻制业主大会印章。

 

没有法人地位 业主大会维权难

 

   “这一天，我们等了很久！”莲塘某小区的业委会主任感叹道，由于不具备独立的法人资格，一直以来，业主大会和业主委员会在行使权力过程中遇到诸多阻力和尴尬，甚至无法与所雇请的物业公司平等对话，业主大会法人化的呼声在民间也喊了很多年。

 

根据现行物业管理条例规定，业主大会是以会议的形式存在，业主委员会是业主大会的执行机构，没有独立的组织机构和财产，并不具备组织的特征。所以，业主大会、业主委员会都没有独立的民事主体资格，在与其他主体出现纠纷时，他们不能作为民事主体进行起诉。

 

而业主大会一旦法人化，就意味着业主大会将获得独立民事主体资格，遇到纠纷可以代表业主起诉。

 

    去年底，南天一花园业委会召开业主大会，会议表决通过一项创新之举，即小区业主先将物业费交给业主大会，再由业主大会拨给物业公司使用。这一“吃螃蟹”的举动在当时引发轰动，同时也存在较大争议。业主方普遍认同由业主大会代收物业费既能避税，又能让业主有效监督物业费的使用情况；而不少物管企业负责人和法律界人士则认为，业主大会不具备法人资格，无权代收物业费。

 

   “有了法人地位后，业主大会就可以正大光明地收取物业费了。”南天一花园业委会主任范国振说。在范国振看来，业主大会法人化的更大意义在于，它为小区共有产权定纷止争、理顺物业管理中的各方关系、构建和谐社区奠定了基础，也是充分尊重业主自治权的表现。