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无锡·玉兰花园500户业主给无锡市滨湖区法院的恳请信

分类:
他山之石
2015/05/20 09:28
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【摘要】:
尊敬的无锡市滨湖区人民法院:尊敬的无锡市滨湖区人民法院各位领导: 我们是无锡市滨湖区太湖街道玉兰花园的500名业主,我们在2009年到2013年间购买了玉兰花园的房屋(当时是绿城,现在是融创),现在因为我们的共同需求“优化阳台(或称封阳台)”,绿城物业起诉了我们其中的几位玉兰业主,特此提交人民来信。 买房后的这几年,我们业主为提高居住安全和改善居住舒适,根据玉兰花园现有的绿城设计方案准备了一套阳台

 

 

尊敬的无锡市滨湖区人民法院:
尊敬的无锡市滨湖区人民法院各位领导:
 
我们是无锡市滨湖区太湖街道玉兰花园的500名业主,我们在2009年到2013年间购买了玉兰花园的房屋(当时是绿城,现在是融创),现在因为我们的共同需求“优化阳台(或称封阳台)”,绿城物业起诉了我们其中的几位玉兰业主,特此提交人民来信。
 
买房后的这几年,我们业主为提高居住安全和改善居住舒适,根据玉兰花园现有的绿城设计方案准备了一套阳台优化方案(即安装窗户,民间简称“封阳台”),不断沟通要求开发商与物业允许业主解决阳台优化需求。我们500名业主还联合签名,向开发商与物业多次提出这个要求。但这一切努力,均被开发商与物业断然拒绝。
 
无奈之下,2014年(玉兰花园一期2011年交付的,二期2012年交付的,三期2015年交付),我们第一批20多名业主因为孩子上学等问题等不及了,按照事先商量好的统一的方案格式封了自己家私有专属的阳台。于是,物业对业主姚女士(二期10号楼77单元1502室)的阳台玻璃在晚上天黑时空降“蜘蛛人”,进行了打砸破坏,对其他业主进行“四停”(停电、停水、停电梯、停门禁)措施。事后,经我们业主多方奔走,公安部门行政拘留了物业副经理马建明,绿城物业至今没有赔偿损失。
 
此后,业主费先生(二期9号楼80单元502室)喜闻2007年魅力万科(同属太湖街道)与物业也有同样的阳台需求纠纷,经滨湖区太湖法院判决后,驳回了物业的起诉要求(拆除阳台)。2008年江苏省南通天安花园业主封阳台被物业起诉,经过多次审判最终也驳回了物业的诉讼要求(拆除阳台),省高院解释:1、格式条款不能限制“物权”;2、封闭阳台没有损害他人利益;3、物权高于“整体美观”。
 
于是,费先生出面诉至法院,请求认定绿城出示的购房时强迫业主签署的格式化条款(《临时管理规约》、《业主承诺书》)中限制封闭阳台条款无效。
    然而同为太湖街道管辖、同为太湖法庭开庭、同为姚秋娟法官审判,判决结果出乎大家意料,竟然与2007年万科判决结果完全相反,业主败诉。接着,物业就对我们封闭阳台的其他业主进行起诉,要求拆除阳台,恢复原状。期间,无锡日报、无锡新传媒、无锡电视台(阿福聊斋)、无锡广播台(92.6梁溪之声)也多次报道和关注玉兰花园封阳台纠纷一事(参看下面附件)。
 
    回想曾经,购买绿城无锡玉兰花园时,我们每个业主家庭几乎都出资150-300万,花费了各个家庭多年的积蓄,有的还贷款,就是想买个好房,长久居住,确实也挺不容易的。我们任何一个业主,绝不可能要损害自己的房屋与家园,只是想完善开发商的设计缺陷与物业的服务理念,让住房与小区更加美好。
 
    在开发商与物业的强势下,我们业主万般无奈,只能呈上此信,恳请法院,能否在法律可以允许的范围内,考虑“苍穹之下”的空气环境现状,考虑中国居民的民情民俗,考虑我们百姓实际生活需要,考虑优化阳台行为并无对他人的实际妨害,借鉴2014年度全国闻名的十大经典民事案件,即“无锡已故夫妻冷冻胚胎权属纠纷案”的判决内涵,让我们百姓心中充满对法律的温情,充满对人民法院的爱戴,充满对党和政府的向心力,充满对建设和谐文明社会的向往。
 
我们业主优化阳台(即安装窗户,民间简称“封阳台”)的具体理由是:
 
一, 优化阳台(即安装窗户,民间简称封阳台)是业主实际生活的必需。
 
1, 健康。一方面,中国大部分兑取空气环境不好是事实,无锡也常年雾霾天气,阳台不封,业主进出阳台,增加吸霾的时间,影响健康。另一方面,阳台部位温差较大,夏天有十几度,冬天温差二十几度,大人小孩都容易感冒。
 
2, 晾晒。一方面,玉兰花园平日里,阳台尘土飞扬与堆积,晾晒的衣物无法不沾染尘霾,清洁卫生难度大,特别是婴幼儿的卫生和健康。另一方面,开放式阳台的日常晾晒衣服是一种沉重的负担,特别是没有专职保姆的工薪族或小家庭而言,换鞋和拖地是一日三次,让老人做也很辛苦。
 
3, 安全。绿城阳台栏杆是玻璃的,且高度低矮(含台阶1.2米),安装方式仅摆放在石材上(附拆解图),无法确保安全,儿童及杂物可能坠落,发生家庭社会大悲剧的概率特别大。江苏省乃至无锡市,每年都发生很多例孩子从阳台摔死的悲剧。对于我们这一些遵守独生子女政策的家长来说,中年失独,是无可挽回的,也最不希望发生的。
4, 噪音。玉兰花园几乎所有楼栋都是临马路建筑的,高浪路、立信大道等都是主干道,噪音吵杂,开放式阳台与卧室相连,严重影响业主休息与睡眠。
 
5, 漏水。玉兰花园二期交付不久(在2013年春),就发现有380多套房屋存在严重门窗漏水问题(二期总共约950套),绿城集团副董事长寿柏年派客服部负责人谢燕燕、融绿平台派物业负责任朱燕邓与我们业主开沟通会(有会议纪要和现场照片),还有其他技术人员到无锡,当时到无锡负责处理的技术高级工程师朱水发(绿城最资深的工程师,约60来岁)明确表示,是铝合金型材选型不合格与施工工艺有缺陷的原因,但绿城物业维修时只是涂抹密封胶了事,拒绝按照朱工的技术要求拆开大理石维修,拒绝根据业主需求封阳台挡风遮雨,拒绝按照滨湖区质检站的要求与业主签漏水维修确认单。封阳台,能解决大部分业主漏水的问题。
 
6, 户型缺陷。玉兰花园的户型真的很奇葩,有的主卧进出阳台的门就在枕头边(床头柜就把阳台门挡住了,约200多户),有的客厅的电视墙居中位置开了个门(5米电视墙,2.5米处是门,电视柜更无法居中安放,通过装修设计无法解决,约500户),诸如此类只有通过优化阳台落地窗和封阳台才能腾挪解决。一方面是绿城的设计水平太低,另一方面是玉兰花园所有阳台都是“内阳台”,所以户型缺陷应该是全中国排名第一。我们买高档小区是为了改善生活的,不是为了迁就着受委屈。绿城户型的各种缺陷,导致封阳台更加必要。
 
以下2个户型图示范,客厅电视墙只有2.5米,去掉窗帘、门框,剩余2.1米,电视机只能偏南墙角壁挂,家人和客人都只能斜着看墙角的电视。目前很多已经装修的业主,被迫采取“隐形门”设计,但门缝日渐变大,丑陋不堪。如果可以统一封阳台,则业主可以打通阳台,借阳台的约2米墙壁做电视墙(腾挪后电视墙总共可以达到4米)。
 
 
7, 保温。玉兰花园是开放式阳台,很多阳台墙体部分没做墙体保温,加上门窗密封差,不但制冷供暖能耗会增加,而且墙纸护墙板还会因为冷凝水发霉变形。
 
8, 家电老化。玉兰花园的户型设计还有一方面缺陷,热水器、锅炉、水处理、洗衣机等家用电器只能放置在阳台,风吹雨打,可靠性与耐久性都是问题。冬天热水管爆裂是常事,锅炉排风出不去形成冷凝水掉在阳台内和下雨一样。
 
 
二, 优化阳台(即安装窗户,民间简称封阳台)是小区保证外立面美观实际的所需。
 
1,玉兰花园开发商与物业不让封阳台的理由是“封闭阳台,破坏外立面美观,降低房屋品质与价格”,依据是《临时管理规约》18条,这个理由是不成立的,且搞笑、自相矛盾的。因为在绿城阶段,绿城单方面在小区一期封闭了400多户业主家主卧、次卧、厨房等位置的阳台。为何绿城可以封,业主不可以封?社会主义的今天,难道“只允许州官放火,不允许百姓点灯”?何况今天玉兰花园是融创所有,我们业主都不担心小区品质会下降,你绿城物业公司为何瞎操心?
 
2,目前,玉兰花园入住的业主,在阳台内及阳台栏杆上,晒满了衣服被子,放满了植物花草,花花绿绿,远远一看,内衣内裤“春色”满园。阳台上如果安装了窗户,由于玻璃的反光折射,阳台内各种不雅观的物件会被遮挡,外立面美观性会更好的体现。
 
3,同区域的万科与太湖国际,封闭了阳台,没有影响档次与房价,反而单价由当初的4000多升至10000多。而禁止封闭阳台的玉兰,几年来单格从15000多跌落至10000并没有升值,直接批驳了绿城物业所谓的“封阳台降低品质”一说。
 
4,绿城物业一方面不让封阳台,说是破坏外立面,并将所有阳台内面积都界定为外立面组成,另一方面又允许阳台面积内摆放空调、洗衣机、热水器等家电,却不将这个行为界定为破坏外立面。这充分说明,不让封阳台的行为,是绿城物业的肆意任性行为。
 
三, 优化阳台(即安装窗户,民间简称封阳台)是老百姓约定俗成、现实存在的状态。
 
1,无锡甚至中国大地对私有专属阳台的处置,都是可以封的,老百姓对此非常赞同,也安居乐业。闲置业主封阳台,是剥夺百姓的幸福。
 
2,如果私有阳台的业主采取封阳台不合法,行政机关(规划局、城管大队、住建局等)早就干预了,无锡乃至全国,也就不存在居民普遍封阳台的历史状态了。目前,相关政府部门没有出具,在私有专属的阳台内测安装窗户是违章的相关公文。
 
3,封阳台可以是共性的,绿城禁止封只是个例。全中国几千家房地产开发商和物业公司,包括比绿城规模更大的绿地、万科、中海、保利、华润、碧桂园、龙湖、金科等等都是可以封阳台的。搞笑的是,包括绿城物业服务的无锡其他非绿城开发的楼盘都不限制业主封阳台,如小天鹅恒园、中城御品等等。所以,如果政府与法院支持禁止封闭的这种个例情况,那么无锡乃至全国的阳台普遍封闭的状态是合法呢,还是非法呢?
 
四, 优化阳台(即安装窗户,民间简称封阳台)是政府允许、物权法保护私产的实际体现,是物权高于“整体外观”的表现。
 
1,玉兰花园的业主要封阳台是业主专属所有的(我们业主花钱购买的),并非公共部位,在不妨害他人利益的情况下(没有凸出外立面),可以自己处置。
 
2,玉兰花园的业主为了阳台,费了许多心思,请专业人士对多套优化方案进行了论证,从型材颜色、结构方式、固定形式等方面做了调研,最终认为绿城在一期给400多户业主封的方案既美观又可行,我们就采用统一封好了,费用由业主各自承担。
 
3,我们部分业主封阳台后,绿城多次找了城管与街道,城管与街道没有支持绿城物业,因为我们既没变更规划,也没影响市容市貌,表明了政府相关部门不反对封阳台的态度。
 
4,绿城物业私自强拆业主阳台被行政拘留,也说明了私产的不可侵犯。
 
五, 禁止封阳台与物权法冲突,不让封阳台的契约在本质上应该是无效的,签订时弱势的业主无法更改与放弃条款,法律不能理论派,更要为民服务。
 
1,物权法规定了对专属阳台的空间私有权与处置权,时间也早在2007年就实施了。江苏省高级人民法院2008年也有相关判例和解读,绿城售房远迟于物权法实施。
 
2,绿城在卖房时明知有物权法,采用了阴招欺骗业主签订不封阳台的单方面承诺书。销售先是收取5-10万定金,签线下合同;然后,网上备案签正式合同,最后,要求业主签含有不能封闭阳台条款的临时管理规约;并对质疑的业主说“签签不要紧的,收房后都能封的,无锡每个小区都这样”“合同都是格式化条款,业主没法修改的,不签就没法买房而且订金或首付款就不退了”。
 
3,我们业主并非法律专业人士,当时签约并非是绿城物业与业主签约,而是由绿城销售交与业主签约,在绿城强大的法务团队运作的合同面前,是非常弱小与无助的。我们500多户业主一致认为,所签的不能封闭的条款确实不是业主真实意愿的表示。业主当时也确实无法对文本条款真实意图进行全面深刻把握。
 
4,物业前期管理合同中不能封闭阳台的条款与物权法是有本质上的冲突的,而且是违背人之常情、违背社会主流状态的。法律必须正义,有了正义,才能有公平与公正。法律总不能支持挖坑与陷阱吧!所以,不让封闭阳台的契约在本质上应该是无效的,尽管形式上道貌岸然。
 
六,绿城物业霸占社居委用房,阻止成立业委会,掩盖事实真相,实在阴险。
 
1,玉兰花园由1,2,3期组成一个物管区域,1期炒房的占比特别高,2期自住的多,3期尚在建设中。我们去过街道十几次,递交成立业委会申请。街道答复,玉兰社居委用房被绿城出租商用(办了一个钢琴培训班),且绿城物业对成立业委会不配合,暗中阻挠 ,短期内无法成立。我们向绿城物业提出,在已经收房的业主中进行封阳台公投或民意调研,答复是“做梦”。
 
2, 我们部分业主封阳台后,物业停电、停水、停电梯卡、听门禁卡,每2个小时就拨打业主电话骚扰(包括夜里),派黑社会打电话威胁,让业主无法正常工作生活,行为非常阴险恶劣。对此,业主多次报警求救(太湖街道110有笔录),新闻媒体也多次报道关注讨论(查阅附件)。
 
3, 在费先生案件诉讼过程中,我们发现诸如法官态度恶劣、不让旁听、驱赶记者、偏听偏信、肆意采信等问题,判决全盘否定了2007年万科判例,无视绿城在玉兰花园一期封400多户业主的事实。
 
4, 费先生案件的判决结果,我们业主认为是不正义的,也是不公平的。也许是基层法庭的业务能力与审判视角影响了判决的公正性与社会的普遍指导性。这样的判决结果直接导致绿城会几百起、乃至上千起的起诉我们业主的案件的发生!
 
我们业主给滨湖区法院肯请信的具体诉求是:
 
一, 5月7日开庭的玉兰花园二期7号楼70单元501业主案能公正审判,废除绿城的霸王条款。
 
二, 恳请滨湖区人民法院从百姓阳台的实际民生出发,实际调查业主的共同心声,作出亲民的处理,造福无锡民众。
 
无锡融创·玉兰花园500名业主
 
2015年5月5日