物业管理基本制度与政策50问与答

1 、什么是物业管理？

答：《物业管理条例》中所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

 

2、物业管理服务合同中应当约定哪些服务内容？

答：（一）房屋共用部位和设备的维修、养护、管理；

（二）共用设施和设备的使用、维修、养护、管理；

（三）电梯、智能系统等运行服务；

（四）环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；

（五）物业装饰、装修管理；

（六）保安管理；

（七）物业管理区域内程序的管理、服务；

（八）物业资料的管理。

 

3、物业公司何时开始收取物业管理费？

答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋、签字认可后开始计取物业管理费；也有物业管理公司以住户办理入户手续时开始计取物业管理费。

 

4、物业管理用房的权属？

答：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

 

5、一个物业管理区域是否可由多个物业企业管理？

答：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

 

6、房屋的共用部位是哪些？

答：房屋的共用部位是指承受结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、外坪和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。

 

7、共用设施设备是哪些？

答：共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、共用照明、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井等。

 

8、住宅共用部位、共用设施设备维修基金如何提取？

答：（一）商品房销售时，购房者应当按购房款2-3% 的比例缴纳；

（二）公有住房销售时，售房单位按多层住宅不低于售房款20%，高层住宅不低于30%交纳；购房者按购房款2%提取。

 

9、什么是物业管理服务收费？

答：物业管理服务收费是指经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位，接受物业产权人、使用人的委托，对所辖的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

 

10、物业管理区域内的公共建筑、共用设施如何管理？

答：物业管理区域内按规划建筑的公共建筑、共用设施，不得改变用途，业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业，物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主代表依法办理有关手续。更多精彩加物业管理师微信：wysclub

 

11、物业服务企业能否把取得的物业管理服务再转移给其他的物业服务企业？

答：物业服务企业不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业服务企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业服务企业可以把物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。

 

12、物业管理区域内发生安全事故，物业服务企业应当承担什么责任？对物业服务企业保安人员有什么要求？

答：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任，应当根据物业服务合同的约定来确定，未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

 

13、住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括什么内容？

答：（一）装饰装修工程的实施内容；

（二）装饰装修工程的实施期限；

（三）允许施工的时间；

（四）废弃物的清运与处置；

（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；

（六）禁止行为和注意事项；

（七）管理服务费用；

（八）违约责任；

（九）其他需要约定的事项。

 

14、哪些住宅室内装饰装修何违规行为由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款？

答：（一）将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖，混凝土墙体的，对装修人处500元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处1000元以上10000元以下的罚款；（二）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1000元以上5000元以下的罚款；（三）擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处500元上1000元以下的罚款；（四）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处500元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处1000元以上10000元以下的罚款。

 

15、业主在住宅室内装饰装修过程中，擅自改变房屋主体及承重结构的，应由哪个部门责令其整改，并处何罚款？

答：依照《建筑工程质量管理条例》的规定，凡涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工的，由城市建设行政主管部门责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款；房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，由城市建设行政主管部门责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。

 

16、我自已的住房，可不可以在家开麻将馆或开公司？为什么？

答：不可以。改变住房用途应当遵守小区管理规约的规定，还需经本栋房子全体业主同意并报规划、国土、卫生、环保、消防等行政主管部门批准，否则将责令限期改正，并处以5000元以上3万元以下罚款。

 

17、装修房子涉及敲墙打洞，需不需要办手续，为什么？

答：按照《城市房屋装修结构安全管理规定》，装修房子涉及敲墙打洞，必须经房产管理局批准才可实施，否则，将承担由此造成的损失并被责令限期改正，并处罚款。

 

18、底楼商铺开餐厅，污染了我，应该怎样维护合法权益，是不是可以不交物管费？为什么？

答：业主可以先与商家协商自行解决，如果协商不能达成共识，可以申请环保部门进行调解，调解失败可以申请环保局行政处罚底层商铺商家，也可直接向人民法院以其侵害相邻权为由进行起诉来维护自身合法权益。因为不是物业服务企业造成的污染，按照《物业服务合同》约定，其没有赔偿的义务，所以业主应当按照《物业服务协议》的约定按时足额缴纳物业服务费。更多精彩加物业管理师微信：wysclub

 

19、我们的自行车没有停放在自行车库，可以停放在楼梯口吗？如果失盗了可以要求物管公司赔偿吗？

答：不可以停放在楼梯口，因为楼梯为公共通道而非车库，乱停乱放属擅自改变房屋用途，阴塞交通，存在安全隐患，如造成损害，应承担相关法律责任。没有停放在自行车库并委托物业企业管理的非机动车，因不存在委托代管合同关系，丢失后，不应找物业企业赔偿。

 

20、我家发生了入室偷盗，是否都应由物业公司负责赔偿？如果协商不好应怎么办？

答：不一定都由物业公司负责赔偿，物业企业公共秩序维护员不同于保安，只是依据合同维护公共部位轶序，如果物业企业严格按照《物业服务合同》约定事项履职尽责做好了公共秩序维护工作并有相关记录作为佐证，则不应由物管公司承担赔偿责任。但如果物业公司不能提供相关佐证材料，则应承担一定的责任，双方可自行协商，如协商不能达成共识，可以直接申请人民法院裁定。

 

21、与物业服务企业产生纠纷时，应如何维护自身合法权益，是否可以不交物管费？

答：与物业服务企业产生纠纷时，应在法律法规的框架内通过合法渠道如实向业主委员会反映情况、向管理部门投诉、向人民调解委员会申请调解、向人民法院起诉、召开业主大会决定是否改聘续聘物业服务企业等方式维护自身合法权益，不宜简单采取不交物管费的方式。因为采取不交物管费这种方式表面上看是损害了物业服务企业利益，实际上物业服务企业会因此采用降低服务标准等方式来降低成本，如果采取这种方式的人多了，结果会导致小区物业管理进入混乱状态，损害的是全体业主的利益，问题并不能得到根本解决。更多精彩加物业管理师微信：wysclub

 

22、我室内设施设备坏了，是否由物业服务企业免费维修？

答：不应由物业服务企业免费维修，物业服务企业只是依据物业服务合同对小区公共部分进行管理维护，如果室内设施设备坏了可以委托物业服务企业维修，但应另行支付特约服务费。

 

23、我居住的老小区，总表下设分表，为什么水、电收费标准和供电局、水厂公布的价格不同？如何解决？

答：总表下设分表的老小区，供电局、水厂、天然气公司只认小区总表读数。因公共设施设备的能耗和线损，故总表读数大于分表累计读数，按照合同约定应共同分摊的，就存在水、电收费标准和供电局、水厂公布的价格不同的问题。要根本解决该问题，需要全体业主申请供电局、水厂、天然气公司将总表下设分表，改为直接对水、电、气公司的户表，但会涉及到改装费，具体标准请向相关单位咨询。

 

24、水、电、气能源应由谁承担费用？

答：根据物业管理条例规定，“新建建筑区划内，供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用：

（一）业主自用的向业主收取；

（二）物业服务企业或者其他管理人使用的向物业服务企业或者其他管理人收取；

（三）部分业主共同使用的，由相关业主分摊；

（四）全体业主共同使用的，由全体业主分摊。

 

25、商品房出现质量问题应该找谁，是不是可以不交物管费？

答：商品房是开发商销售给业主的，按照相关法规，应由开发商承担保质期内房屋质量保修的义务，保质期届满后，公共部分按照法定程序，可动用公共维修资金进行修复，业主专有部分，由业主自行维修。房屋质量问题不是物业服务企业造成的，按照《物业服务合同》约定，其没有赔偿的义务，故业主不能因房屋质量问题不交物管费。

 

26、楼上卫生间漏水应该找谁？是不是可以不交物管费？

答：楼上卫生间漏水应先找楼上业主协商，找水电工确认漏水原因，如果是房屋施工质量问题，保质期内应找开发商修复，超过保质期由楼上楼下业主协商解决；如果是装修使用不当的问题，应找楼上业主修复。因为不是物业服务企业造成的房屋漏水问题，按照《物业服务合同》约定，其没有赔偿的义务，所以业主应当按照《物业服务协议》的约定按时足额缴纳物业服务费。

 

27、业主在物业管理活动中的权利和义务有哪些？

房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

 

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

 

28、什么是前期物业？

答：前期物业管理服务指房地产开发单位邀请拟从事前期物业管理的有关人员参与该项目的可行性研究，从物业管理角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁提出建设性意见，充分反映住户要求和物业自身要求，力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应。

 

29、国务院颁布的《物业管理条例》从哪年哪月哪日开始施行？

答：2003年9月1日。

 

30、业主大会会议可分为哪几种？

答：定期会议和临时会议。

 

31、召开业主大会会议，应当于会议召多少日前通知全体业主？

答：15日

 

32、业主大会会议可以采用哪两种形式召开？

答：集体讨论和书面征求意见。

 

33、同一个物业管理区域内的业主，应在物业所在的那些单位指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会？更多精彩加物业管理师微信：wysclub

答：区、县人民政府房地产行政主管部门。

 

34、对业主委员会委员的基本要求有哪些？

答：热心公益事业，责任心强，具有一定组织能力。

 

35、物业管理收费应当遵循什么原则？

答：合理、公开以及费用与服务水平相适应原则。

 

36、什么是管理规约？

答：是指一个物业管理区域内，由全体业主共同订立或者承诺对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。

 

37、建设单位制定临时管理规约时，应该遵循什么原则？

答：不得侵害物业买受人的合法权益。

 

38、房子出租了物业服务费由谁来交？

答：《条例》规定业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

 

39、前期物业管理招标有哪几种方式？

答：两种。公开招标和邀请招标。

 

40、违反《物业管理条例》的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部分、共同设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处以多少罚款？

答：5万元以上20万元以下。

 

41、物业服务企业有罚款权吗？

答：没有。罚款是一种行政处罚行为，物业公司是一个企业是接受上业主委员会委托对小区物业进行管理的民事主体，所以没有罚款权，但物管企业可根据实际情况，要求当事人支付违约金或赔偿金。

 

物业管理区域内公共区域的水电费如何分摊？

答：根据《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，公共区域的水电费已计入物业管理成本，应作为物业管理费的构成部分，不存在分摊。

 

42、业主和建设单位产主纠纷，可以以此作为拒交物业服务费的理由吗？

答：不可以。因建设单位和物管企业分别属于两个独立的法人，商品房的买卖和物业管理属于不同的法律关系。

 

43、业主装修房屋时，需要告知物业服务企业吗？

答：《物业管理条例》规定业主装饰房屋时应当事先告知物业服务企业。物管企业应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

 

44、什么是业主委员会？

答：是经业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记备案，它是业主大会的执行机构，代表和维护全体业主的合法权益的组织，并对业主大会负责。

 

45、如果业主拒绝交纳物业服务费该怎么办？

答：及时交纳物业服务费是业主的主要义务之一，如业主拒绝交纳服务费，业主委员会可以督促其限期交纳，物管企业有权要求其限期交纳并按规定收取滞纳金。如业主仍不交纳，物管企业可向人民法院提起拆讼。

 

46、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》什么时间开始施行？

答：2003年9月1日。

 

47、业主大会、业主委员会与居民委员会之间的关系？

答：业主大会是物业管理区域内全体业主行使建筑物区分所有权的一种形式，它的职能主要是民事的。

居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它的职能大都带有社会公共性。

两者的目标是一致的，都是为了给业主或居民创造良好的生活环境。业主大会、业委会应支持居委会工作，接受其指导、监督。业主大会、业主委员会作出的决定应当告知相关居委会，并听取居委会的建议。

 

48、业主大会、业主委员会的工作经费《条例》如何规定？

答：《条例》规定：“业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。

 

49、《物业服务收费管理办法》中规定对不同物业如何定价？

答：物业服务收费应当区分不同物业性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

 

50、根据《国务院物业管理条例》第七条第四次的规定业主应按照国家有关规定交纳什么资金？

答：专项维修资金。

 

51、决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施是谁的职责？

答：业主大会。