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怎样成为业主

分类:
我是业主
2014/09/26 11:28
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【摘要】:
我是业主”旨在“以业主为中心”,为业主提供贴心的服务和丰富的信息资源,重点有教大家如何当业主、如何与物业服务企业和开发建设单位打交道、如何与业主大会打交道等,供大家参考。  业 主  业主是指房屋的所有权人,包括  1.依法登记取得房屋所有权的人;  2.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人;  3.因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人;  4.因合法建造等事实行为取得房屋所有权的
  我是业主”旨在 “以业主为中心”,为业主提供贴心的服务和丰富的信息资源,重点有教大家如何当业主、如何与物业服务企业和开发建设单位打交道、如何与业主大会打交道等,供大家参考。
  业 主
  业主是指房屋的所有权人,包括
  1.依法登记取得房屋所有权的人;
  2.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人;
  3.因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人;
  4.因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人。
  基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。
 
  业主大会
  业主大会的性质
  业主大会就是业主基于物权行使共同管理权利的组织。物业管理活动的权利主体是业主,业主行使权利的组织形式是业主大会。按照权责一致的原则,业主大会既是物业管理权利的行使者,也是物业管理责任的承担者。
  从发展趋势来看,应当赋予业主大会法人地位。只有这样,才能使其更好地行使权利,也才能更好地履行义务和承担责任。应当说,从城市管理角度来讲,城市管理工作是离不开业主大会这一主体的。
 
  业主大会的职责
  业主大会是物业管理权利和管理责任的主体,其履行以下职责:
  (一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则;
  (二)选举或者更换业主委员会委员;
  (三)确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案;
  (四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务;
  (五)筹集、管理和使用专项维修资金;
  (六)决定物业共用部分的经营方式,管理、使用物业共用部分经营收益;
  (七)申请改建、重建建筑物及附属设施;
  (八)申请分立或者合并物业管理区域;
  (九)改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议;
  (十)督促业主依据法律法规、规章和管理规约安全使用房屋;组织对房屋建筑的日常检查活动;配合相关行政主管部门对房屋建筑安全的检查工作;负责治理房屋建筑安全问题;
  (十一)对业主违反法律法规规章和管理规约、业主大会议事规则的行为,可以向人民法院提起诉讼;
  (十二)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
  决定第(五)项事项,应当经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第(七)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第(八)项事项,应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
  决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;法律、法规和规章另有规定的,从其规定。

  业主委员会
  业主委员会由业主大会选举产生,性质上属于业主大会的执行机构。
  业主委员会的职责
  业主委员会执行业主大会的决定,接受业主的监督,依法履行下列职责:
  (一)召集业主大会定期会议和临时会议;
  (二)定期向业主大会报告物业管理情况;
  (三)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务;
  (五)组织和监督专项维修资金的筹集、使用;
  (六)监督物业共用部分的经营及经营收益的管理和使用;
  (七)督促业主按照约定交纳专项维修资金、物业服务费和其他应当由业主共同分摊的费用;
  (八)建立并妥善保管工作档案,为业主提供查阅、抄录和复制档案资料的便利;
  (九)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
  (十)对违反国家和本市相关规定以及管理规约、业主大会议事规则的行为,可以要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产;
  (十一)配合社区相关组织做好本物业管理区域内的社区建设工作;
  (十二)业主大会赋予的其他职责,但《办法》第十一条规定由业主共同决定的事项不得授权业主委员会直接行使。

  物业服务企业
  物业服务企业是为物业项目提供专业化物业服务的企业法人,是向物业管理区域内全体业主提供约定的物业服务。
  具体来说,概括为两个方面:一是对物的管理;二是对人的服务。物业服务企业是物业服务的提供者,业主是物业服务的消费者,业主与物业服务企业打交道就是紧紧围绕着物业服务标准展开的。
  因此,以正确的方式与物业服务企业打交道就要了解以下问题:
  物业服务的具体内涵是什么;物业服务标准是如何确定的;物业服务收费标准又是如何确定的;怎样对物业服务企业的服务行为提出意见和建议;
  对物业服务质量和收费有疑问时如何解决;通过什么途径查询物业服务企业的账目;对物业服务企业不满意需解聘的话又当按照什么程序解聘物业服务企业;以及怎样才能选聘到一家称心如意的物业服务企业等。
  物业服务第三方评估监理机构
  物业服务第三方评估监理机构,是指接受业主、业主大会、建设单位、物业服务企业或有关部门的委托,依照法律、法规、规章规定和合同的约定,对物业服务质量和服务费用、物业共用部位和共用设施设备管理状况等提供独立、客观、公正的评估监理服务的专业机构。
 
  业主与业主大会
  业主大会就是业主基于物权行使共同管理权利的组织。物业管理活动的权利主体是业主,业主行使权利的组织形式是业主大会。按照权责一致的原则,业主大会既是物业管理权利的行使者,也是物业管理责任的承担者。
  业主大会是《物业管理条例》创设的物业管理方面的法律制度,而这种制度是物业管理的必然选择。因为业主的权利,除了行使对物业专有部分的所有权外,还具备对物业管理区域内物业共用部分的共同管理权利并承担共同管理的责任。
  一个物业管理区域内全体业主之间必定会形成共同财产、共同利益和共同事务,并由此构成了业主之间联系的基础。这种共同财产、共同利益和共同事务的决定管理权,不是哪一位业主可以行使的。单个业主也不可能代表全体业主的共同利益,因此全体业主的共同财产、共同利益和共同事务就必须由全体业主共同决定,而共同决定的组织机构就是业主大会。
  所以,业主大会是基于建筑物区分所有权、依法行使物业管理区域内共同管理权利的自我管理组织。这里所说的自我管理,是指业主在物业管理活动中,依据国家法律、法规、规章、管理规约、物业服务合同等约定,实施自我管理自我约束的行为。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,是物业管理的权利和责任主体。在物业管理活动中依据法律、法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则行使权利、承担责任。
  但是,有一点需要说明的是,业主大会这一业主组织并不是万能的,并不是说任何发生在物业管理区域内的事情业主大会都有权利介入。业主大会的权利、义务和责任都是基于建筑物区分所有权,仅限于物业管理事项范围内的,也就是说,业主大会不得从事与物业管理活动无关的活动,不得作出与物业管理无关的决议。
 
  业主的权利和义务
  一、业主的权利
  (一)从建筑物区分所有权的角度讲,按照《物权法》的规定,业主享有的权利有以下几项:
  1.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利;
  2.业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,这是所有权的四项权能,其中使用权是所有权的灵魂,而处分权则是所有权的最终体现;
  3.业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利;
  4.相邻权。相邻权是与相邻关系并存的相对权利,是房屋相邻各方在使用自己的房屋对相邻的其他方应给予的便利或接受的限制而发生的权利关系,相邻权是对所有权的限制。行使相邻权,处理相邻关系的原则是有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理。
  (二)业主在物业管理活动中享有下列权利:
  1.按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务。
  2.提议召开业主大会会议,并就物业有关事项提出建议。业主可以依据物业管理的有关法律、法规、政策规定和管理规约的规定,依法提议召开业主大会,起草和修订管理规约、业主大会议事规则,并就物业服务有关事项提出建议。
  3.参加业主大会会议,行使投票权。
  4.选举权利和被选举权利。在物业管理服务活动中,业主可以参加业主大会,选举业主委员会委员,并享有被选举的权利。
  5.对业主委员会工作的监督权利。业主有对业主委员会的工作进行监督的权利,如对业主委员会的工作提出批评和改进的建议等。
  6.对物业服务企业履行物业服务合同的监督权利。如监督物业管理和服务水平、服务质量和收费情况等。
  7.对物业管理区域内的共用部分、共用设施设备和相关场地的使用、收益情况进行了解,并提出质疑,要求给予答复和说明,对存在的问题提出改进建议。
  8.监督专项维修资金的管理和使用。
  10.法律、法规、管理规约、业主大会议事规则规定的其他权利。如业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权利的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤消。还有业主可以通过业主大会、业主委员会行使选聘、续聘和解除物业服务企业的权利。
  物业管理活动中的监督权利是参与物业管理各主体之间一种互相间的双向监督。作为业主,可以监督其他业主、物业使用人、开发建设单位、业主大会及业主委员会、物业服务企业和政府有关部门,反之其他业主、物业使用人、开发建设单位、业主大会及业主委员会、物业服务企业和政府有关部门也有权利监督该业主。

  二、业主的义务
  (一)从建筑物区分所有权的角度讲,按照《物权法》的规定,业主履行的义务有以下几项:
  1.业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益;
  2.业主不得违反法律、法规以及管理规约、将住宅改变为经营性用房,如将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意;
  3.业主不得以放弃权利而不履行义务;
  4.业主转让建筑物内住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
  (二)物业管理活动中,业主应当履行以下义务:
  1.遵守物业管理规约、业主大会议事规则的义务。物业管理规约是业主承诺的,对全体业主都具有约束力,是物业管理区域内物业的使用、维护及其他管理方面权利义务的行为准则,全体业主都有遵守的义务。业主大会议事规则就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定,是实施物业管理服务的重要规章制度,因此全体业主都有遵守的义务。
  2.遵守物业管理区域内有关物业管理服务方面的各项规章制度的义务。物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度,都是为了保障物业的正常使用,保护全体业主根本利益的,每个业主都有遵守的义务。
  3.执行业主大会的决定以及业主大会授权业主委员会作出的决定的义务。业主大会是在物业管理活动中代表全体业主,维护业主合法权益,决定涉及业主共同利益事项的组织。其行为应当由组成业主大会的全体业主共同承担。业主大会所作出的决定,代表了全体业主的意愿和要求,因此,作为每个业主都必须执行,这是最基本的义务之一。业主委员会是业主大会的执行机构,执行业主大会授权业主委员会作出的决定,同样是每个业主的义务,也是维护业主自身合法权益的基本要求。
  4.按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。要确保物业共用部位、共用设施设备的正常使用,在发生问题时能得到及时维修,以保障业主的人身和财产的安全, 就必须保证专项维修资金能够及时到位。因此,业主按时按规定交纳专项维修资金是业主的义务。
  5.按时交纳物业服务费的义务。物业服务费用是维持物业共用部分、共用设施设备正常使用的维护运行保养,以及维护物业管理区域内的秩序、环境等的费用。其对物业的保值、增值有着重要的作用。如果物业服务费不能及时到位,就使物业得不到应有的保养和维修,就会造成服务质量的下降,就会损害全体业主的根本利益。因此,按时交纳物业服务费是每个业主应尽的义务。

  教你如何当业主怎样成为业主
  1:如何成为业主?
要想成为业主,就必须成为房屋所有权人。取得房屋所有权有多种途径,目前主要有买房、赠与、继承、法院判决等。按照建设部《业主大会和业主委员会指导规则》的规定,业主主要包括:
  1.依法登记取得房屋所有权的人;
  2.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人;
  3.因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人;
  4.因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人。
  基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。
  这里,我们主要讲讲通过买房怎样成为业主。
  买房的时候有很多问题要注意,但最主要的是要把握这几点:
  买房主要有选房、买房、登记三个步骤。其中选房是第一步,因为只有选好房才可能买好房,而买房的体现是依法登记,这是用好房的法律保证。所以,选房、买房、依法登记、用房是成为业主的必要程序,所有程序是一步一环,环环相扣。
 
 一、选房要把握的环节主要有六个:
  (一)选区位
  选房首选区位已是普通常识,但决定区位的并不是需求而是价位。因此选房选区位的前提是首先确定自己能够支付的价位标准,在确定价位标准后再尽量满足对区位的需求。
  (二)选开发商的实力和信誉
  选房就是要选信誉好、实力强的开发建设单位开发建设的房屋。开发建设单位的信誉和实力不仅关系到房屋的质量,也关系到前期物业服务的质量。当然,开发建设单位的信誉和实力都是相对而言,并不存在绝对的保障和标准。
  (三)选房屋的质量
  房屋的质量直接关系到住房人和相邻住户的人身、财产安全和居住生活质量。房屋质量要重点把握好核查楼书和媒体广告信息的真实性;搞清楚样板间的设计、功能、配置、装修与拟购房屋的关系;对拟购房屋进行查验等环节。
  (四)选居住环境
  居住环境分为物理环境和心理环境。物理环境是由楼盘的规划、设计决定的,对此,政府已制定了各种强制性标准,如绿地率、物业管理用房、文体娱乐设施、停车场(库)等。购房者可以根据这些标准来查验您所在小区的实际情况是否符合规定标准。如不符合,开发建设单位要承担违约责任。而居住的心理环境则取决物业服务企业的服务质量和管理水平对您心理方面的影响。
  (五)选房型
  户型关系到居住者生活起居的方便与舒适,好户型通常都具备良好的采光效果、良好的自然通风等优点。
  (六)是选房价
  房价完全由业主视自己的购买力和承受力决定。
 
  二、买房要重点把握的环节有四个:
  (一)房屋买卖合同与前期物业服务合同一并签订
  房屋买卖合同包括《无锡商品房预售合同》和《无锡市商业房现房买卖合同》。《前期物业服务合同》应当作为《房屋买卖合同》的附件同时签署,并通过“无锡市房地产交易管理网”进行网上签约。
  (二) 在签订房屋买卖合同时应注意的问题
  1.签订合同前应再次核实开发建设单位出示的国有土地使用证、建设规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证、开发建设单位经营资质证书等文件的真实性、有效性。
  2.要特别注意以下条款内容的合法性。
  (1)关于分摊建筑面积
  购房者应根据《无锡市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则
》,认真检查开发建设单位在合同中列明的分摊范围和比例。对不符合规定的分摊坚决要求予以删除。一般情况下,分摊面积不应超过销售面积的百分之三十。
  (2)关于商品房销售中的设计变更
  《商品房销售管理办法》规定,商品房的结构、户型、朝向等方面的变更要经规划部门和设计单位同意。开发建设单位要求变更确定之日起10日内,书面通知购房者,购房者要在15日内做出是否退房的答复。未作答复的视同接受变更。开发建设单位未在规定时限内通知购房者的,购房者有权退房,开发建设单位承担违约责任。
  (3)关于装修标准
  对于精装修的房屋,一定要在合同中对装修材料,设施设备的材质、规格、型号、位置、价格等加以明确详细的规定,以及不符合合同约定时应承担的责任。
  (4)关于保修责任
  一定要根据开发建设单位《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》中的承诺,检查所交付房屋的质量和所承担的保修责任。保修期从房屋交付之日起计算,因不可抗力或者使用不当造成的损失不在保修范围。
  (5)关于开发建设单位在房屋销售过程中的承诺
  如开发建设单位在房屋销售过程中有任何承诺,一定要在合同中予以记载和说明。特别注意要明确开发建设单位在不履行承诺时应承担的赔偿责任。
  (6)关于示范文本的可补充性
  房屋买卖合同的示范文本是在房屋买卖中必须使用的文本,但只要买卖双方同意,可对合同的条款进行修改或补充,或者分别签订补充协议。
  3.了解临时管理规约的作用
  《临时管理规约》由开发建设单位在销售物业前制定,并在销售场所公示。但开发建设单位制定的临时管理规约毕竟不是全体业主共同制定的,并不一定能体现全体业主的意见。所以只能是临时的,具有过渡性质,因此称为临时管理规约。在业主大会成立后再制定新的管理规约。临时管理规约是自首户业主入住之日起至业主大会成立期间,业主与业主、业主与建设单位等主体之间,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项的约定。这些约定不能侵害购房者的合法权益,如有侵害,开发建设单位应承担侵权责任。除业主应遵守临时管理规约的约定外,物业使用人和房屋转让后新的业主也应当遵守。
  (三)登记环节要注意的问题
  我国的房地产权属采用权证登记制定,就是说房屋买卖的完成必须是按期进行房地产权属登记并领取房地产权属证书--房屋所有权证书。一般情况是商品房交付使用后,由开发建设单位和购房者共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。购房者领取房屋所有权证书的时限由开发建设单位在合同中约定,时限长短并无强制性规定,但应在合同中规定。如开发建设单位在合同约定时限内未使购房者领取房屋产权证书时,应承担违约责任。购房者在办理完成权属登记并领取房屋所有权证书之日就是正式合法称为业主之时。房屋权属证书有《房屋所有权证》和《房屋共有权证》等类别,《房屋所有权证》由房屋所有人收执;共有的房屋由共有人推举一人收执《房屋所有权证》,其余共有人各执《房屋共有权证》,两者有同等法律效力。